LA PROPRIÉTÉ N’EST PAS UN LONG FLEUVE TRANQUILLE
Monsieur LAQUILLE sort de chez son notaire, bien ennuyé. Après des mois de recherche, il avait enfin repéré l’appartement de ses rêves, actuellement loué à un jeune couple depuis le 1er juin 2015, et était allé voir son notaire pour lui expliquer son projet : acheter l’appartement au plus tard le 15 mai 2016 et donner congé aux locataires pour s’y installer.
Maître TOURELLE lui a appris qu’il serait compliqué de récupérer rapidement l’appartement pour l’habiter, la loi imposant un délai incompressible de deux ans avant tout congé pour reprise. De plus, le bail ne sera pas échu avant. La délivrance du congé ne pourra donc produire effet qu’après un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition de l’appartement, soit le 15 mai 2018 pour Monsieur LAQUILLE. Ce dernier n’a plus qu’à consulter de nouveau les annonces immobilières.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’apparence peut être trompeuse. Imaginez un propriétaire peu délicat qui fait quelques travaux d’embellissement dans son appartement, avant de le mettre à la vente. La peinture est juste sèche. Il a installé de nombreux placards permettant du rangement. La petite salle de bains est comme neuve.
Mais à y regarder de plus près, et à la lecture des différents diagnostics nécessaires lors de la mise en vente d’un bien immobilier, on s’aperçoit que l’appartement contient de l’amiante ; l’installation électrique révèle d’importantes anomalies pouvant la rendre dangereuse ; l’installation de gaz n’est pas conforme ; et le diagnostic de performance énergétique met en évidence une mauvaise isolation de l’habitation. Sans parler de la superficie de l’appartement qui, bien que faisant une superficie au sol de 30 m², ne contient qu’une surface de 8 m² ayant une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m².
Autant de critères qui mettent en évidence l’indécence du logement.
Monsieur LAQUILLE a visité un petit studio qu’il trouve très mignon, et pense qu’il pourrait être un investissement complétant sa retraite. En sortant de l’immeuble, il a bien remarqué qu’il y avait une odeur nauséabonde et que de l’eau sale sortait de la colonne pluviale.
Avant de s’engager, Monsieur LAQUILLE va voir son notaire Maître TOURELLE pour lui exposer son projet, mais aussi lui faire part de ce qu’il avait senti et vu en sortant de l’immeuble.
Maître TOURELLE lui demande si l’appartement qu’il a visité contenait un WC sanibroyeur, ce que confirme Monsieur LAQUILLE. Le notaire recommande alors de vérifier le branchement du WC avant de s’engager. La visite du plombier révèle que le branchement du WC est en fait raccordé à la colonne d’eau pluviale. « Cette installation est contraire aux règles sanitaires », lui répond Maître Tourelle. « Le WC aurait dû être branché sur la colonne des eaux usées. Vous ne pourrez acheter l’appartement qu’une fois les travaux de conformité effectués ».
KatarzynaBialasiewicz
Monsieur LAQUILLE est propriétaire d’un grand terrain. Il est très ennuyé car son voisin entame une procédure contre lui pour revendiquer un morceau de terre. Pourtant, il y a quelques années, ils s’étaient tous les deux mis d’accord pour faire établir un bornage par un géomètre-expert. Ils l’avaient signé ensemble, avant d’aller conclure la formalité au restaurant.
Aujourd’hui, son voisin revient sur sa signature, estimant que la limite fixée sur le procès-verbal de bornage n’est pas bonne. Certain de son bon droit, Monsieur LAQUILLE téléphone à son notaire, Maître TOURELLE, qui lui confirme cependant que l’action est possible et que le bornage ne le garantit pas de sa propriété.
Monsieur LAQUILLE ne comprend pas très bien ce qui lui arrive : il avait fait effectuer le bornage précisément pour délimiter les propriétés mais cette démarche ne lui a finalement pas apporté toute la sécurité attendue ! Maître TOURELLE lui a précisé que ce serait justement l’un des problèmes traités au 112e Congrès des notaires. Bien qu’il ne pourra en bénéficier directement pour son litige actuel, Monsieur LAQUILLE attend avec impatience les solutions que les notaires préconiseront pour répondre à cette surprenante source d’insécurité juridique.
Lors de la dernière assemblée générale, les copropriétaires ont décidé de déposer un permis de construire pour surélever d’un étage l’immeuble qu’ils habitent en centre-ville et construire un superbe appartement formant l’entier étage.
Les travaux sont désormais exécutés et le syndic de copropriété va voir Maître TOURELLE pour procéder à la vente du logement ainsi créé. Le notaire le félicite d’abord pour cette initiative qui favorise l’optimisation de l’espace urbain et remplira les caisses de la copropriété pour des travaux futurs. Il l’informe ensuite que, préalablement à la mise en vente de l’appartement, il conviendra de le proposer au copropriétaire de l’ancien dernier étage, lequel dispose d’un droit de priorité. « Aïe », réagit le représentant du syndic de copropriété, « nous avons un problème car l’ancien dernier étage est constitué de deux appartements, et les deux copropriétaires souhaiteraient acheter chacun cet appartement tout neuf ! ».
« Effectivement », lui répond Maître TOURELLE, « nous avons un problème car telle qu’elle a été rédigée, la loi prend comme unique hypothèse qu’il n’y a qu’un seul propriétaire sous le nouvel étage. Heureusement, le 112e Congrès de ma profession a réfléchi à cette lacune de la loi et va proposer une solution ».
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Monsieur et Madame BRIGADIER, Monsieur et Madame COLONEL, Monsieur et Madame
SERGENT, Monsieur et Madame INSPECTEUR, Monsieur et Madame CAPITAINE sont amis de longue date. Ils se rendent chez Maître TOURELLE car ils ont vu un très grand terrain et souhaitent y faire construire ensemble un petit immeuble pour avoir leur logement.
Ils expliquent au notaire qu’ils ont à eux tous 7 enfants de 4 à 8 ans, qui vont à l’école ensemble et jouent ensemble. Ils aimeraient bien construire pour eux un grand espace de jeux commun qu’ils pourraient aménager avec différentes installations en fonction des âges. Ce qui permettrait que les enfants continuent de jouer ensemble.
Ils rêvent aussi d’avoir une salle de sport équipée, ayant conscience qu’installer un banc de musculation dans son appartement nécessite de la place. De plus, ils pourraient ainsi tous en profiter à toute heure.
Maître TOURELLE leur répond : « Sans le savoir, vous êtes en train de me parler de l’habitat participatif. Il est désormais possible de mutualiser la construction et de partager des espaces communs tout en gardant des espaces privés. Cela vous permettra de réduire le coût de la construction car vous ne payerez que le coût réel, soit en moyenne une réduction de 10 à 20 % du coût de la construction. Vous serez en effet au centre de votre projet et déciderez vous-même des plans et des matériaux. Le législateur a créé des structures spéciales pour permettre ce type de logement alternatif. »
Au décès de son père, Monsieur LAQUILLE a hérité d’un très beau terrain. Quelques années plus tard, son épouse et lui ont déposé un permis de construire et ont fait édifier une grande et agréable maison qu’ils habitent actuellement.
Monsieur et Madame LAQUILLE pensent à transmettre leur patrimoine à leur fils unique.
Ils vont voir Maître TOURELLE et lui exposent leur volonté de faire une donation de leur propriété à leur fils en se réservant l’usufruit.
Ils ressortent très étonnés de ce rendez-vous. Ils étaient persuadés qu’ils étaient tous deux propriétaires de cette maison étant mariés sous le régime de la communauté. Certes, Monsieur avait hérité du terrain, mais tous les deux ont fait construire dessus. Madame a passé beaucoup de temps à décorer joliment l’intérieur de la maison. Maître TOURELLE vient de leur annoncer qu’en fait, Monsieur est propriétaire à la fois du terrain et de la construction.
Il est devenu propriétaire de celle-ci par voie d’accession. Il devra rembourser au moment de la liquidation de la communauté le montant investi par la communauté. Le notaire leur a précisé que ce calcul ne pourrait se faire qu’au moment de la liquidation de la communauté, qui intervient dans trois hypothèses précises : le divorce des époux, le décès de l’un d’eux ou le changement de régime matrimonial.
Cette information n’est pas une bonne nouvelle : seul Monsieur LAQUILLE pouvant donner à son fils, il n’y aura donc qu’un seul abattement légal de 100 000 €.
De la fenêtre de son appartement Monsieur ICI voit souvent Mademoiselle LABAS qui habite dans la même copropriété mais le bloc d’en face. Les deux bâtiments se font face et les deux appartements sont aux mêmes étages. Il arrive même que Monsieur Ici face un petit signe à Mademoiselle LABAS, qui lui répond timidement.
Monsieur Ici et Mademoiselle LABAS sont convoqués à l’assemblée générale de la copropriété et une question est à l’ordre du jour : La rénovation de la cage d’escalier du bâtiment de Mademoiselle LABAS.
Cette résolution a été adoptée car les propriétaires de ce bâtiment sont plus nombreux et totalisent un nombre plus important de millièmes de copropriété et donc de droit de vote.
Monsieur ICI est très surpris lorsqu’il apprend qu’il devra participer à la dépense de remise en état de la cage d’escalier d’un bâtiment où il ne va pas.
Comment cela se fait-il ? demande Monsieur ICI à son notaire Maitre TOURELLE.
« Et bien, l’état descriptif de division n’a pas prévu une répartition spéciale pour chacun des bâtiments concernant des dépenses qui lui sont spécifiques », lui répond son notaire. Une plus grande rigueur lors de l’établissement de ce document aurait permis de créer des répartitions catégorielles des dépenses. Dans ce cas, seuls les copropriétaires bénéficiant de l’amélioration ou de l’entretien doivent participer à la dépense.
En sortant de chez son notaire Monsieur ICI décide d’aller sonner à la porte de Mademoiselle LABAS pour l’inviter à déjeuner. Après tout, ce bâtiment c’est un peu le sien, il a même payé une partie de la rénovation de la cage d’escalier.
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